投資房地產必勝的無敵三理論就像雙城記所說:「這是一個最黑暗的時代,也是一個最光明的時代!」在如此紛亂的情況下,房地產投資的風險其實是在逐漸昇高,在風險昇高時,必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象,以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險,穩定獲利的重要工具,不能不知!第一,「破地理論」其重點在說明,任何都市中,最先開發的土地,一定都是在區位最好或是困難最少的地方;吳哥窟相對地,後開發的土地,通常不是區位愈來愈差,就是形狀愈來愈不好,或是其產權及其他糾紛愈來愈多,開發商所投入的成本與精力,自然也就愈來愈大。在這種情形下,為什麼還會有人將辛苦開發完成的房地產出售呢?因為不論售出價格有多高,他們再也買不回具有相同條件的土地了!這點可以問所有具有開發房地產經驗的人,問他們如果可以再選擇一次,他們會不會賣掉開發好的房地產?相信絕大多數的人都認為不應該支票借款賣掉,所有賣出房地產的人都必然會後悔的!可是幾乎所有的開發商都還是不斷地在做出矛盾的行為,這就是對「破地理論」的瞭解不足。因為了解不足,所以會產生台灣不易有企業可以真正賺到房地產投資利益的現象。在去年以前,台灣的傳統財團型建商,如:國泰、富邦、新光由於第一代創業者的努力,實踐了破地理論的觀念,所以留下了許多好的資產,為該集團保留了許多有價值的房地產。出售REITs的得失但不幸地,宜蘭民宿由於接班人對於房地產投資的專業知識不足,所以短視地搭著REITs的熱潮,將最好的房地產包裝成REITs(富邦一、二號、國泰一、二號、新光一號)全數賣出。外行人看到的是他們賣出了價值一、二百億元的資產,收回了一、二百億元的現金。其中,當然還包含有相當比例的利潤,應該是極為成功的交易。但在內行人的眼中卻剛好相反,他們將集團內的金雞母殺了,失去了賺取更大企業利益的機會,也降低了企業的價值,因室內設計為他們再也無法以同樣價錢買回那些房地產了!如果該資產放在懂得操作,又有經驗公司的手中,必然可以透過更好的方法,不但可以取回現金,同時也可以保有該金雞母,那才是房地產投資真正應該創造的價值!小的開發公司因為有財務周轉的壓力,不得不賣出房地產以換取利潤,但對一個有資金能力的企業而言,不論就企業發展或是房地產投資獲利的角度,都不應該犯類似的錯誤!擁有才能永續也由於許多企業經營者對於二胎破地理論的了解不足,所以類似的錯誤,層出不窮,這也是導致台灣建設公司品牌無法建立的最主要原因。以前,在台灣蓋過「好」房屋的建設公司有許多,如:華美建設、林肯建設、僑福建設、鴻禧建設、太平洋建設、僑泰建設︰︰在當時都曾赫赫有名,風光一時,但現在為什麼都不見了?蓋過「大量」房屋的建設公司也有許多,如:寶成建設、三采建設、聯邦建設、宏泰建設、宏國建設、國揚建設、瑞聯建設、擎碧建設、設計裝潢捷和建設、東帝士建設、宏巨建設、力霸建設︰︰等,背後都有龐大的實力,為什麼卻無法建立品牌?而且上述不少建商都無法逃避倒閉的命運?因為他們雖然興建了大量的房屋,或是興建了許多好的房屋,也似乎賺了許多房地產的錢,可是卻因沒有了解破地理論,沒有「擁有」房屋,自然無法獲得品牌的認同,自然也無法避免被淘汰的命運。相對地,美國的房地產大亨川普(Donald Trump)他建立品牌的方法,不是他「興建澎湖民宿」了多少房屋,而是他「擁有」了多少房地產!所以可以「擁有」國際級的品牌知名度,這才是關鍵所在,也才是破地理論的真正實踐!現在有許多新的建設公司,大量高價購地推案,號稱每年EPS可賺六元、十元,如果不能真正瞭解這個理論,其前途自然已可預卜。第二,「破屋理論」在世界上大多數的地方,成屋的價格都比預售屋要高,可是為什麼在台灣剛好相反,預售屋的價格比成屋高?更令人好奇的發現是,有些房屋宜蘭民宿在預售時的價格往往已經是該屋生命中的最高價格!亦即以後就再也沒有更高的價格出現了!這就是破屋理論的精髓!因為一幢房屋的所有權如果分散了,就如同房屋破碎了,不再容易會有大的增值潛力了。以投資的角度而言,如果真如此,就代表了投資風險的極大。因為,任何房地產商品,如果購買後,其價格會隨著時間下跌,就不值得投資!一幅畫、一件花瓶、一串珍珠、一本手稿,其至一棟旅館或是博物館,是舊的貴?小額信貸還是新的貴呢?時間是站在新的一方還是舊的?如果一個投資商品隨著時間的增加而不能增加其價值,投資者為什麼要對那一種商品進行投資呢?因此,如果無法確定所購買的商品,會比未來新製造出來的要好,有什麼理由,投資者要現在下手進行投資呢?投資房地產必勝的無敵三理論 <下>


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